（一）设施及设备管理

1.给排水系统设备的管理运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、排气管及疏浚、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等进行日常维护，确保24小时正常运行。

服务标准：加强日常检查巡查，确保给排水系统正常运行。建立正常供水管理制度；公共蓄水池每半年清洗、消毒1次，确保水质符合国家标准；制定用水计量器具台账，做好节约用水工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象；对供水系统管网、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，配合甲方做好公共机构节能工作；定期对排污泵及屋顶排水系统进行检查。

2.供电系统设备的管理运行维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保24小时正常运行，并做好临时用电管理。

服务标准：每天对电气设备进行巡查维护、检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的配电箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电。建立严格的送配电运行制度、电气维修制度。维修人员必须持证上岗。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。每年配合专业人员对避雷系统进行1次遥测，配合甲方做好公共机构节能工作。

******消防系统设备的管理运行维护

******消防水系统、防火卷帘门、灭火器等日常管理运行维护，确保正常使用。

服务标准：（******消防控制室24小时******消防设施每月1次检查，确保无缺******消防栓启动灵活。

（******消防知识，灭火技能及救援知识培训，提高人防技能。

（3）制定火场灭火处置、救援、疏散方案，确保应急广播系统、排烟设备、自动阻火设施及烟感、喷淋装置运转正常，逃生、照明标识完好，疏散通道通畅无杂物。

4.中央空调系统设备的运行维护

服务内容：对中央空调系统设备设施如水泵、冷却塔、稳压装置、管道、阀门风机盘管、保温设施、锅炉等进行日常运行维护，24小时值班运行，制定并严格执行空调使用，确保冷、热中央空调正常运行。

服务标准：加强日常检查巡视，每天对水泵、冷却塔、稳压装置、管道、阀门风机盘管、保温等设施进行检查 并做好记录，及时发现问题，解决故障，零星维修合格率 100％。空调系统出现运行故障后，及时通知维修人员到达现场维修，并做好记录。

******消防监控管理系统的运行维护

服务内容：维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行。正确使用监控设备，保证各监控部位正常运行，并对整个系统进行必要的日常运行维护。

服务标准：（1）对物业管理区域内执行24小时安全监控，确保监控设备设施保持24小时无故障运行，24小时安排人员值守，对所辖区域内进行实时监控。

（2）每周最少检查1次，做好台账记录，出现故障及时修护，保证所有监控设施24小时正常运转。

（3）必须配备1名具有相关资质的技术人员负责对整个监控系统进行必要的日常运行维护。如因服务、监管不到位，导致火灾险情等重大事故发生时，因扑救不及时或系统不能正常有效运转，造成的人员伤亡和经济损失，乙方须承担全部法律和经济赔偿责任。

6.车辆管理系统及门禁系统的运行维护

（1）每月对车辆管理系统及门禁系统进行全面检查，确保道闸正常起停、读卡器工作正常、图像抓拍正常、控制服务器工作正常。

（2）每月对标识、标牌等指引设施进行检查，确保标识（车位线、标识牌等）明确、齐全、完整。

（3）每周对停车场辅助设施进行检查，确保挡车杆、雨水蓖子、反光镜、减速垫、车位牌等无破损完好。

7.电梯维护要求（按照国家标准执行）

服务内容：运行状况的检测；机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。

服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；轿厢、井道保持清洁；督促维保单位对电梯的月度、季度保养，配合甲方完成电梯年检工作；因故障停梯，及时配合甲方通知维修人员到达现场抢修，及时排除故障；健全电梯设备设施运行、检查台账，确保电梯运行日志、巡查记录详细。

8.房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护。

服务内容：（1）负责编制房屋附属设施的季度、年度维修保养计划及大、中修计划，经业主方同意后组织实施。负责责任区域范围内房屋建筑本体、公共部分维修、养护和管理。

（2）负责公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管道、沟渠、池、井等。

服务标准：

（1）房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（2）建立房屋修缮制度，房屋零星维修及时率100％，房屋完好率100％。

（3）做好房屋门窗的维修，对门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损等情况进行及时修理，确保门窗完好和正常使用，合格率100％。

9.公共区域照明系统的维护

及时检查及检修照明系统线路，确保照明系统正常运行。

（二）安全保卫管理

服务内容：负责进出大院的车辆引导、办公楼前坪和所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，******消防管理制度和应急处理方******消防设备运行管理，公共秩序维护，防火防盗及突发事件处置。

服务标准：

1.建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度，明确岗位，并认真落实，人员配备对讲机及电动巡逻车，重要岗位实行24小时值班。

2.严格验证、登记进出大院的人员和车辆，杜绝闲杂人员进入办公大楼，保持大院安全，办公秩序良好。

3.维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行。

4.建立机关大院突发事件处理预案。做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，做好记录，及时报告和处理突发事件；如遇突发事件和群体性上访事件，应急分队必须在3分钟内赶到现场，履行职责。

5.严格执行车辆出入管理制度，保证道路畅通，场地每日清洁1次，无积水，有专人负责对停车场所进行指引管理，车辆停放有序，并及时对怠速车辆进行劝导。对进出楼内的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录，并按甲方资产管理部门相关规定执行；办公大楼对外来办事人员的登记率达到100%。

******消防管理措施及发生火灾处置******消防队并持证上岗；实行24******消防值班制度；每月组织1******消防安全知识培训，每季度组织1******消防器材、设备的检查维护，******消防安全知识；坚持日常巡查，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生，一旦发现火情，必须第一时间组织扑救并迅速报警，把灾情控制在最低限度内。

7.南北栋五楼上班时间每天至少安排4人值守（形象岗）。南北栋大厅上班时间各安排3人值守。

8.特定时期应制定工作方案，安保人员应科学调度，确保特定时期机关大院的安全与稳定。

（三）会务服务

服务内容：做好公共会议室及区委办、区政府办、区人大、政协会议室及重大活动的会务服务（包括会前、会中、会后）。

服务标准：

1.人员配置标准会务服务人员要求具有一定的沟通能力、应变能力、着装统一、行为规范、服务热情等；所有新进员工必须通过内部所有会务工作有关的培训合格后方可上岗。

2.会务服务标准

（1）会前2小时必须按照相关要求完成会场桌椅摆放及相关布置，对所需会议设备进行检查调试并做好记录，按应急预案做好应急演练，如有问题应及时处理，确保各类会议的正常运行；会中按照要求完成各项会中服务：迎宾、引导、续茶、会场巡视、设备调试等；会后1小时内回收可重复使用的物品，清点数量并记录，按要求对会议用品进行清洗、存放和消毒，做好会议桌椅归位，轻搬轻放，防止桌椅损坏，做好会议室所有收尾工作及会议反馈报告单的签收工作。

（2）会务管理工作相关要求：设立会务服务工作岗位，明确岗位职责，制定会务工作流程、会务保密制度、会务相关物品使用及保管制度、突发事件处理程序；规定会务服务人员仪表、仪态要求、会议用品相关要求、设备保障、会场巡视、茶水服务要求等，并形成相应文件；以下内容每年至少进行3次培训：会务管理和会务服务的理论知识、保密制度、会务服务人员仪表、仪态、会务人员操作技能，应对常见会务突发事件培训。

（四）日常卫生保洁

******办公室等）的环境卫生与保洁。包括：大院内地面、道路、停车 场等公共场地清扫、卫生保洁、地面养护；大楼外墙等所有公共部位设施设备定期保洁；垃圾的收集和清运等。除各楼层卫生间大盘卷纸外，其余日常清洁用品及耗材均由乙方提供。

服务标准：1.楼内公共区域

（1）楼内公共通道、楼梯、电梯内外、大厅、车库、卫生间、玻璃幕墙、灯饰、门窗、不锈钢制品、各类标识标牌等实施工作日内8小时巡回保洁，要求地面无污物、墙面无污迹、无蜘蛛网、玻璃保持明亮，大理石地面、墙面每季度进行至少1次清洗、打蜡、打磨，根据不同材质选择最佳保养方法，确保材质表面光滑整洁。

（2）建筑物公共区域墙壁、顶棚及装饰立柱、支撑柱：每月除尘2次以上，通道无堆积物，墙壁无灰尘蛛网，地板每天拖洗清洗，没有水渍污渍。

（3）墙面附属设施（开关、插座、装饰挂件等）：每月除尘二次以上、无灰尘、无积垢、无蛛网、突出本色。

（4）楼梯扶手、护栏、玻璃门、窗、室内外休息座椅、标识标牌要求：门窗每周至少擦拭1次，保持清洁，扶手、栏杆等其他设施每天擦洗，保持光鲜明亮，无水渍、无尘土、无污渍、无条绺现象；楼梯间等公共区域无杂物堆放。

（5）公共会议室、两办会议室做好会前、会中、会后的专门打扫，******办公室每日下班后进行保洁（文件柜内、抽屉不在保洁范围），桌子表面无灰尘、地面无尘土、杂物；茶几上下无灰尘、污渍。无条绺现象，干净明亮；窗台无灰尘、无污渍；墙层、顶棚无积灰、蜘蛛网；其他附属设施设备表面无灰尘；窗户玻璃无灰尘、污渍，无条绺现象，干净明亮；垃圾篓及时清空并更换垃圾袋。

（6）卫生间：公共卫生间要求专人管理，每日清洁，地面无积水、无明显污渍、无明显尘土；墙面：无灰尘、无明显污渍；大小便器：无明显污渍、尘土、毛发，保持本色，无水渍；洗手盆及台面：无明显污渍、尘土、毛发，保持本色，无水渍；镜面：无污渍、无尘土、无条绺现象；卫生间门及隔断板：无污渍、无尘土，保持本色；顶棚：目视无明显塔灰、蜘蛛网；水嘴及附属物：无污渍、无水渍、无绺裂现象；卫生间排气畅通，空气清新无异味；地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇；楼内各垃圾桶内容物不得超过2/3，箱身无尘土、无污渍、无异味，灭害措施完善；卫生间大盘卷纸（甲方提供）及时补充。每半年需聘请专业公司对公共卫生间瓷砖及台面至少进行1次深度清洁。

（7）电梯轿厢：轿厢外地毯每周清洁，轿厢壁每日循环擦拭、消毒，每月专业养护，轿厢空调每月检修、定期清洗滤网，确保轿厢内24小时空气清新无异味，轿厢壁无污渍、光洁如新；电梯间外垃圾桶面上垃圾滞留时间不能超过30分钟。

（8）地下车库每天清扫1次，每月定期进行清洗。

（9）天台、屋顶：保持清洁，每月对楼顶进行1次全面打扫，确保无垃圾、无积水、无青苔、无杂物堆放，保持排水通畅，做好日常防渗漏排查，发现问题及时妥善解决。

2.楼外公共区域

（1）大院内主干道路每天清扫清洗1次。

（2）各楼栋前坪，要求专人每日保洁，确保大厅光洁明亮、无杂物堆放，目视无垃圾、烟头、尘土、水渍、污渍，及时擦净玻璃、门框、把手的各种印记，接待前台桌面保持整洁无杂物，外墙壁保持整洁无蛛网，无卫生死角。

（3）楼外绿地及道路、空坪隙地：道路、地面、绿化带、假山、园林景观及草坪每日清扫2次以上，广场砖地面定期清洗，确保无垃圾纸屑、杂物，无积水、污渍，无卫生死角，地面垃圾滞留时间不能超过一小时；特殊天气，及时处理，公共垃圾桶及时进行清理、保洁，桶内垃圾不能超过2/3，保持垃圾桶外部清洁卫生。

（4）建筑物外墙：每年至少进行2次外墙清洗，费用包含在此报价费用内。

（5）每季度对喷泉池至少进行1次全面清洗，确保喷泉系统的正常运转。

（6）公共照明、宣传栏、LOGO******消防设施：每周擦拭2次，目视无明显灰尘、无污渍（2米以上部位每月擦抹、除尘1次）。

（7）明暗排水沟渠、化粪池、沉沙井：无污物、无堵塞，确保畅通无异味，化粪池、雨水、污水井每半年清洗疏通1次，如发生堵塞应及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通。

（8）垃圾处理：垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，收集的垃圾应及时清运到指定地点，分类处理。每周对垃圾桶进行消毒，每月对垃圾站消毒。

（9）公用蓄水池每季度清洗、消毒不少于1次，每半年向甲方提供1次水质化验报告，水质化验结果符合国家颁布的饮用水质量标准。

（10）遇重大活动和自然灾害时，投标人需无条件配合甲方做好相关工作。

（五）垃圾分类工作

服务内容：根据甲方要求，做好机关大院垃圾分类相关工作。垃圾分类标识标牌由甲方统一配置；四分类垃圾袋由乙方负责采购。

服务标准：

1.做好垃圾分类人员配备，并定期对人员进行培训。

2.按时分类收集垃圾至规定场所，保质、保量做好垃圾收集运输工作，运输中不滴漏，避免二次污染。

3.收集垃圾后按要求投放，投放时应按垃圾分类标志的提示，分别投放到指定的地点和容器中。投放后应注意盖好垃圾桶上盖，以免垃圾污染周围环境，蚊蝇滋生。

4.定期清理作业场地，对垃圾分类所有设施设备（包含厨余垃圾、有害垃圾、大件垃圾转运点）进行卫生保洁，保持垃圾收集设备和周边环境干净整洁。

5.垃圾做到及时清扫、收集、运输，做到日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。垃圾外运费用由乙方承担。

6.做好机关大院垃圾分类管理责任人工作，联系垃圾收运单位按规范及时清运垃圾，每季度至少进行1次大件垃圾清运（清运费用由乙方承担）。

7、每月向甲方报送垃圾分类工作开展情况，并报送垃圾分类台账及相关工作记录资料。

（六）绿化管理

服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治，购买种子、农药、肥料等费用由乙方承担。

服务标准：

坚持环境绿化“三分种，七分养”的原则，充分考虑本项目绿化特点，因地制宜，做好绿化养护工作。

1.草坪。

（1）修剪：草坪保持平整，草高不超过8cm。

（2）清杂草：每年7至10月安排季节工除草，杂草面积不大于5%。

（3）灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

（4）施肥：接力肥、草种、生长情况及时施肥，每年2遍以上。

（5）病虫害防治：及时做好病虫害防治。

（6）其它：草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

（7）由于养护原因枯死的，乙方负责补种。

2.树木。

（1）修剪：乔、灌木修剪每年4次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于6次，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于4次，基本无枯枝。

（2）中耕除草、松土：适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

（3）施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施肥不少于1遍，花灌木增施肥追肥1遍。

（4）病虫害防治：防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。

（5）扶正加固：树木基本无倾斜。

（6）其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、蓠、地被生长良好，无缺枝、空档。

3.其他。

（1）制定绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

（2）苗木工人所需工具的添置和更换由乙方承担使用。

（3）协管室内外花木摆放及养护。

（4）绿化区域的喷泉、喷灌按要求及时开启。

（5）因养护不当引起的苗木枯死，一切损失由乙方承担。

（七）除“四害”及白蚁防治

服务内容：服务区域（不含机关食堂内部）内灭鼠、灭蟑、灭蚊、灭蝇和白蚁防治。服务标准：

1.除“四害”工作达到省、市规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除“四害”工作水平达到优良档次。

2.白蚁防治工作坚持以预防为主、防治结合、综合治理的原则，做到早发现、早治理，力求根治，治理费用由乙方承担。

3.除“四害”、白蚁防治的药物使用，应符合国家有关规定，使用爱卫部门、白蚁防治机构推荐和认定的药物，严禁使用国家明令禁用的药物，以保证质量和安全。

4.除“四害”、白蚁防治每月有2次以上全面治理专项记录。

（一）对乙方工作人员的保险办理要求

乙方按规定为员工购买社会保险，对于存在安全风险的特殊岗位工作人员，必须购买意外保险等，其费用由乙方自行承担，并按《劳动法》规定安排员工休息或发放加班工资，若因此原因与员工发生劳动纠纷或意外事故，所造成的损失及法律责任均由乙方自行承担。

（二）岗位要求

物业服务总人数不少于142人。具体岗位数量及要求如下：

注：本表中的人员数量供参考，人数配备以采购人和项目实际情况为准。

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（一）对乙方的违纪处罚：因乙方没有按本合同的约定进行管理造成财产损失、丢失，乙方承担相应赔偿责任。

（二）对乙方安全防火的要求：因乙方******消防事故损失，由乙方承担相应责任。

（三）遇有区“两会”等重大会议、活动的物业服务保障时，乙方需视情临时增加物业服务人员数量，其费用由乙方自行承担。

（四）乙方员工需统一着装，所有岗位需按国家相关要求持证上岗，其费用由乙方自行承担。

（五）乙方无对外收费权（对部门自用房屋、设备进行维修时可收取合理费用，每季度需对外公示费用清单），不得自行承接合同以外的其它收费项目。如未经许可自行收费，一经发现，甲方有权解除合同并追究相应法律责任。

（六）对乙方履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：做好一般性文件与报刊杂志的收发分检、投递管理和服务。乙方根据自身需要订阅报刊、杂志等，费用自理。

（七）对乙方的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生，所有工作必须有台账记录。

（八）物业管理用房的提供情况：业主提供物业管理办公用房4间(不含值班室)。

（九）物业管理饮食安排情况：餐饮自理。

（十）公用水电费的分担：办公区域所用水电费由甲方负责。

******消防设施、水泵的维护与维修、损坏灯具的更换、办公及会议桌椅等家具维修等工作，单件、单次、单价在人民币500元（含）以内的材料费用由乙方承担。

（十二）乙方不得随意更换项目经理或主管，确需更换的，必须经甲方同意方可更换有同等及以上资质的人员。

（十三）签订合同前乙方应向甲方缴纳履约保证金贰拾万圆整(￥200000.00元），履约保证金在合同期满且乙方完全履约后，甲方30个工作日内无息全额退还。

******管理局《机关事务工作指南（2020年版）》执行，相关规范文件有更新的，按最新要求执行。

（十五）根据现场实际履约情况，双方约定可以调整《物业管理考核实施细则》相关内容。